Antes de comprar
¿Es legal poner una casa modular en Canarias?
Sí, pero con licencia. La idea de que un módulo desmontable se libra del papeleo por ser desmontable es el error que más caro sale. Esto es lo que dice la norma, punto por punto y con la fuente al lado.
Esta guía es orientativa. El urbanismo en Canarias se reparte entre la comunidad autónoma, cada cabildo insular y cada ayuntamiento, y lo que vale en un municipio puede no valer en el de al lado. Antes de comprar nada, consulta tu caso concreto en tu ayuntamiento.
La norma que lo gobierna todo
Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias
Es la ley que ordena el suelo en Canarias. Cada afirmación de esta página lleva debajo el artículo del que sale, para que puedas ir a leerlo tú.
BOE-A-2017-10295 · Texto consolidado, última actualización de 22/04/2025, en vigor desde 23/04/2025. Comprobado en el BOE el 12-08-2026.
Nueve cosas que conviene saber
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01
La ley nombra las casas prefabricadas, una por una
No hay que interpretar nada ni buscar por analogía: la lista de actuaciones sujetas a licencia urbanística municipal nombra este caso con todas las letras. Y se adelanta a la objeción de siempre, la de que si se puede desmontar y llevar mañana entonces no cuenta.
«La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.»
Ley 4/2017, artículo 330.1.d)
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02
«Fijas, móviles o desmontables»: da igual cómo esté hecha
Al definir qué cuenta como uso residencial en suelo rústico, la ley no distingue entre lo que está clavado al suelo y lo que se puede mover: mete a los tres en el mismo saco. El mito de que un módulo se libra del papeleo por ser desmontable queda desmentido en tres palabras del propio texto.
«El uso residencial, con el carácter de uso ordinario, comprenderá las construcciones e instalaciones fijas, móviles o desmontables destinadas a vivienda unifamiliar.»
Ley 4/2017, artículo 60.1
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03
En suelo rústico no vale cualquier parcela
Para que la vivienda sea uso ordinario tiene que estar en terrenos calificados como asentamiento rural o asentamiento agrícola. Si tu parcela es rústica pero no tiene esa calificación, el uso no es ordinario y hace falta una declaración expresa de interés público o social antes de que el ayuntamiento pueda darte licencia. Eso no es un trámite más: es otra liga.
Ley 4/2017, artículos 60.1.a) y 74.1 y 74.2
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04
En asentamiento agrícola, hay que demostrar que se cultiva
Si la parcela está en un asentamiento agrícola, la vivienda tiene que estar directamente vinculada a una explotación agrícola efectiva. Y ojo al detalle que pilla a mucha gente: la primera ocupación solo es posible acreditando antes que los terrenos se han puesto en explotación, o que la finca mantiene la actividad agraria. Primero se cultiva, después se ocupa.
Ley 4/2017, artículo 60.1.b)
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05
Toda vivienda necesita proyecto de arquitecto, sin mínimo de metros
Circula mucho que por debajo de 20 m² no hace falta proyecto. No es así, y el umbral no existe en ninguna norma. La Ley de Ordenación de la Edificación sí exime a lo de escasa entidad y sencillez técnica, pero deja expresamente fuera de esa excepción todo lo que sea residencial. Una vivienda lo es por definición, tenga los metros que tenga: los ocho modelos de esta web necesitan proyecto.
«…excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público…»
Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, artículo 2.2.a). El proyecto debe cumplir el Código Técnico de la Edificación (Real Decreto 314/2006)
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06
La cédula de habitabilidad ya no se llama así
Casi todo lo que se lee por ahí sobre Canarias está desactualizado en este punto. Desde 2019 el trámite cambió de nombre y de forma: donde antes se pedía una cédula, ahora se presenta una comunicación previa acompañada de su certificación técnica. Las condiciones de habitabilidad que hay que cumplir siguen siendo las mismas; lo que cambió es el papel que las acredita.
«Todas las referencias contenidas en el Decreto 117/2006, de 1 de agosto, a la cédula de habitabilidad y sus efectos se entenderán realizadas a la presentación de la comunicación previa a la primera ocupación o cambio de uso con destino a vivienda…»
Decreto 182/2018, de 26 de diciembre, Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística de Canarias (BOC nº 5, de 9 de enero de 2019), disposición derogatoria única, apartado 2. El procedimiento está en el artículo 33 del Reglamento
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07
Sin ese papel, las suministradoras no pueden darte luz ni agua
No es que sea difícil: es que la ley se lo prohíbe a ellas. Las compañías de agua, luz, gas y telecomunicaciones están obligadas a exigir la comunicación previa de primera ocupación antes de contratar, y a abstenerse de dar servicio a lo que no acredite su título urbanístico. Por eso un módulo sin papeles no es una casa: es un objeto sin enchufe.
Ley 4/2017, artículo 336, apartados 1 y 5.a)
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08
Lo que cuesta ponerla sin licencia
Construir sin el título habilitante es infracción grave cuando se trata de obra mayor, y se sanciona con multa de 6.001 a 150.000 €. Si el terreno es espacio natural protegido o suelo rústico protegido por razones ambientales, pasa a muy grave: de 150.001 a 600.000 €. Y en esos terrenos especialmente protegidos hay un tipo propio que se calcula sobre la obra, del 100% al 200% de su valor.
Ley 4/2017, artículos 372.3.a) y 373.b) para las graves; 372.4.a) y 373.c) para las muy graves; artículo 382 para el porcentaje sobre el valor de la obra
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09
Y si no se puede legalizar, se demuele
La multa es solo una parte. Cuando la edificación no es legalizable, o no se legaliza en plazo, la medida de restablecimiento consiste en demolerla, y las operaciones incluyen el cese del suministro de agua, luz, gas y telecomunicaciones. La demolición la paga quien la puso, así que al coste de la multa se le suman el de quitarla y el módulo perdido.
Ley 4/2017, artículo 358, apartados 1.a) y 2.a)
El orden en el que se hace
Cinco pasos. Ninguno se salta y el orden importa: si compras antes del primero, puedes acabar con un módulo que no puedes poner en tu terreno.
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01
Cédula urbanística del ayuntamiento
Se llama cédula urbanística y te dice la clasificación y las condiciones de tu parcela concreta. El ayuntamiento tiene quince días para dártela si le das la referencia catastral, y un mes si no. Vale un año. Es lo primero porque puede terminar la conversación, y porque ajustarse a lo que diga te exonera de responsabilidad si luego hubo un error del ayuntamiento.
Ley 4/2017, artículo 328
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02
Estudio geotécnico
Analiza el terreno y determina la cimentación que hace falta. De aquí sale una parte del presupuesto que nadie se espera.
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03
Proyecto técnico visado
Redactado por arquitecto colegiado. Hace falta para cualquier vivienda, sin mínimo de metros, y sin él no se puede pedir la licencia.
Ley 38/1999, artículo 2.2.a)
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04
Licencia o comunicación previa
Según lo que digan el ayuntamiento y el tipo de suelo, será una licencia de obra o una comunicación previa. No lo decides tú: la ley lista qué va por cada vía.
Ley 4/2017, artículos 330 y 332
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05
Comunicación previa de primera ocupación
El papel que antes se llamaba cédula de habitabilidad. Es el último paso y el que te permite contratar luz y agua y empadronarte. Sin esto, lo anterior no sirve de nada.
Decreto 182/2018, artículo 33 del Reglamento, y Ley 4/2017, artículo 336
Lo que no está en el precio del módulo
- El IGIC: en Canarias no se paga IVA, se paga IGIC.
- Transporte marítimo si el módulo va a otra isla.
- Cimentación, que sale del estudio geotécnico.
- Proyecto de arquitecto y visado colegial.
- Tasas de licencia del ayuntamiento.
- Acometidas de luz y agua hasta la parcela.
Esta página se ha escrito para que sepas qué preguntar, no para sustituir a un técnico. eContainer Canarias fabrica y monta módulos: no somos arquitectos ni gestores urbanísticos, y no tramitamos tu licencia. Cada ayuntamiento y cada cabildo tienen competencias propias y criterios propios. Consulta siempre tu caso concreto antes de tomar una decisión de compra.
¿Nos cuentas dónde quieres ponerla?
Si nos dices el municipio y el tipo de suelo, te decimos por dónde empezar y qué modelo encaja. Sin compromiso y sin darte por seguro nada que no lo esté.